Tag Archives: ขายฝาก

สัญญา ขายฝาก คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) ? การทำสัญญา ขายฝาก คือ การทำสัญญาเพื่อกู้เงินซึ่งเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลาย ในประเทศไทย เพราะผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว  นายทุนที่รับทำมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ และจะไม่ดู Statement ไม่เชคแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้  โดยรายละเอียดของสัญญาแบ่งได้เป็น ข้อๆ ดังนี้ การทำสัญญา ขายฝาก คือ การทำสัญญากู้เงิน ที่ลูกหนี้จะทำการขายบ้านให้กับเจ้าหนี้ แต่มีข้อตกลงกันเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อบ้านคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ ตัวอย่างเช่น “นายตู่ นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำ สัญญา ขายฝาก กับ นางปู โดยทำสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี”  ความหมายคือ นายตู่ ทำการขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับ นางปู โดยถ้าภายใน 1 ปีหลังทำสัญญา หากนายตู่ต้องการซื้อบ้านคืน นางปูจะต้องทำการขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น  หากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินนี้จะถึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ นางปู โดยสมบูรณ์ การ ทำสัญญา ขายฝาก สามารถทำสัญญาได้สูงสุด 10 ปี… Read More »

ค่าปากถุง คือ อะไร ในวงการ จำนอง ขายฝาก มักจะมีค่าธรรมเนียมตัวนึงที่นายทุนเรียกเก็บจากผู้จำนอง หรือผู้ขายฝากนั่นก็คือ “ค่าปากถุง” ซึ่ง ค่าปากถุง นี้หากแปลเป็นทางการหน่อยก็คือ ค่าธรรมเนียมการกู้เงิน  ที่นายทุนเรียกเก็บเพื่อเป็นค่าบริการ  รวมถึงเป็นค่าใช้ในการดำเนินงาน เช่น ค่านายหน้า, ค่าเดินทาง. ค่าน้ำมัน, ค่าประกันความเสี่ยงของเจ้าหนี้ เป็นต้น และไม่ใช่แค่นายทุนทั่วไปเท่านั้นนะครับที่เก็บค่าปากถุง ซึ่งเวลาเรากู้เงินกับสถาบันการเงิน ก็จะมีค่าปากถุงนี้เหมือนกัน แต่จะไม่เรียกว่าค่าปากถุง แต่จะแอบแฝงมาเป็นค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่จะเรียก ซึ่งเรทบางทีอาจจะสูง หรือต่ำกว่าทำกับนายทุนทั่วไปก็ได้ครับ ค่าปากถุงเก็บตอนไหน ? ธรรมเนียมปฏิบัติในการเก็บค่านี้เหมือนกันหมดไม่ว่าจะเป็น เจ้าหนี้, นายทุน หรือสถาบันการเงิน ก็จะทำการหักค่าปากถุงไปจากยอดเงินที่กู้ และผู้กู้เงินถึงจะนำส่วนที่เหลือไปใช้สอยได้ ค่าปากถุงคิดยังไง ? เงินปากถุงนั้นจริงๆแล้วจะเรียกเก็บ หรือไม่เรียกเก็บก็ได้ ไม่ตายตัว ทั้งนายทุนทั่วไป และสถาบันการเงินจะประเมิณมูลค่าของค่าปากถุงจากความเสี่ยงในการปล่อยกู้ ความคล่องตัวของสินทรัพย์ และกำลังจ่ายของลูกหนี้ โดยทาง บ้านเฮงๆ.com จะคิดเรทอยู่ที่ประมาณ 0-6% ด้วยกัน ซึ่งบางสถาบันการเงินมีการเรียกเก็บมากกว่านี้ถึง 5-10% เลยทีเดียว สรุป จากประสบการณ์ในวงการนี้นะครับ เงินค่าปากถุงนั้น มีทั้งเก็บ และไม่เก็บ แต่ส่วนมากแล้วจะมีเก็บนะครับ… Read More »

จำนอง ขายฝาก ต่างกันอย่างไร ในหัวข้อข้อนี้ เราจะมาเปรียบเทียบกันดูแบบชัดๆเลยว่า การทำสัญญา จำนอง ขายฝาก ต่างกันอย่างไร แต่สำหรับท่านที่ยัง ไม่รู้จักว่าสัญญา จำนอง ขายฝาก คืออะไร แนะนำให้อ่านบทความสั้นๆ เข้าใจง่าย ได้ตามลิงค์นี้เลยครับ จำนอง คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) , ขายฝาก คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) จุดมุ่งหมายในการทำสัญญา ทั้งสัญญา จำนอง และขายฝาก เป็นสัญญาที่นิยมใช้ในการกู้เงิน ระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ โดยมี อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักประกัน สัญญา จำนอง ขายฝาก สัญญาจำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ สัญญาขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ สถานที่ทำสัญญา ทั้งสัญญา จำนอง และขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น ระยะ เวลาในการทำสัญญา สัญญาจำนอง : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกัน สัญญาขายฝาก : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน… Read More »

การขายฝาก มีข้อดี ข้อเสีย อย่างไร? สำหรับใครที่กำลังจะติดต่อนายทุนเพื่อทำสัญญาขายฝาก แต่ยังไม่มีประสบการณ์ ว่ามี ข้อดี ข้อเสีย อย่างไร ผมอยากให้ลองสละเวลาอ่านดูสักนิดนะครับ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับท่านที่กำลังสนใจอยู่ สำหรับใครที่งงๆอยู่ว่า เอ๊ะ! การขายฝาก มันทำยังไง คืออะไร แนะนำอ่านที่ Link นี้ได้ก่อนครับ… การขายฝาก คือ ข้อดีของสัญญา ขายฝาก ทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น คุ้มครองตามกฏหมาย ไม่ใช่เงินกู้นอกระบบ ได้วงเงินดี (40-70%) กว่าการทำจำนอง (น้อยกว่า 30% และโดยปกติถ้าสินทรัพย์ ไม่สวยจริงก็จะหาคนรับทำยาก) อนุมัติได้เร็ว กว่ากู้แบงค์มาก นายทุนจะตัดสินใจได้ทันที หลังจากไปดูสถานที่ ไม่ต้องมีการเชคแบลคลิส, เครดิต, Statement แต่อย่างใด ทำสัญญา และต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามกฏหมายได้นานถึง 10 ปี ข้อเสียของสัญญา ขายฝาก เมื่่อทียบกับ สัญญาจำนอง แล้ว สัญญาขายฝาก มีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า โดยได้แก่ ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 (จากราคาประเมิณ) , ภาษีเงินได้หัก… Read More »

ทำไงดี? ขายฝาก ครบสัญญาแล้ว แต่ยังไม่พร้อม ไถ่ถอน เมื่อผู้ขายฝากได้ทำสัญญา ขายฝาก ไปแล้ว เมื่อครบสัญญาตามที่ตกลงกัน แต่ยังไม่พร้อมที่จะไถ่ถอน และก็ไม่อยากให้ทรัพย์ที่ทำไว้ถูกยืดเช่นกัน ผมมีทางเลือก ทางแก้ไขมาแนะนำดังนี้ครับ ในกรณีที่ผู้ขายฝากยังพอมีกำลังสำหรับจ่ายดอกเบี้ย ให้ติดต่อผู้รับซื้อฝาก เพื่อเจรจาขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไป ซึ่งตรงนี้การหานายทุนที่ไว้ใจได้ ไม่หน้าเลือด เป็นสิ่งที่สำคัญมากครับ เพราะถ้าเจอคนไม่ดีเนี่ย ถึงเวลาหมดสัญญาทางนายทุนอาจจะไม่ช่วยเหลือท่านโดยการต่อสัญญาให้นะครับ ในกรณีที่ผู้ขายฝาก ประเมิณว่าจะไม่มีเงินมาจ่ายดอกเบี้ย ถ้าเกิดต่อสัญญาออกไป อาจจะมีการเจรจากับ นายทุนเพื่อขอวงเงินกู้เพิ่ม และนำเงินที่ได้นั้นมาจ่ายดอกเบี้ย สำหรับการต่อสัญญาเพิ่ม แต่! ทางนี้มีข้อเสียนะครับ เพราะเมื่อขอกู้เพิ่ม หมายความว่า วงเงินไถ่ถอนเนี่ยก็จะเพิ่มตาม ทำให้ยากต่อการไถ่ถอนเข้าไปอีก ถ้าผู้ขายฝาก ไม่ชอบทางออกในข้อที่สอง หรือทางนายทุนปฏิเสธที่จะเพิ่มวงเงินกู้ให้ เราอาจจะหานายทุนคนใหม่ ที่ให้วงเงินขายฝากมากกว่า และนำเงินที่ได้มาจ่ายหนี้ให้นายทุนคนเดิม หรือศัพท์ในวงการที่ดินจะเรียกว่าเป็นการ “เปลี่ยนมือ” แต่ข้อเสียที่ตามมาก็คือ ต้องเสียเวลาไปทำที่กรมที่ดิน และจะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมการทำสัญญาให้กรมที่ดินอีกครั้ง และข้อจำกัดอีกอย่างของการใช้วิธีนี้คือ ถ้าวงเงินที่จะเปลี่ยนมือนั้น ใกล้เคียงกับราคาที่ประเมิณมากๆนั้น ก็อาจจะหานายทุนที่รับช่วงต่อยากหน่อยครับ ทางเลือกต่อมา ควรจะทำเมื่อเราพิจารณาแล้วว่าจะ ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้แล้วแน่ๆ นั้นก็คือการ นำทรัพย์ที่ทำนั้นไป ขายก่อนที่จะหมดสัญญา ให้ได้ราคามากกว่าที่กู้ยืมไป อาจจะดูเป็นการทำร้ายจิตใจหน่อยนะครับ ที่ต้องเสียทรัพย์สินที่ตนรักไป แต่ถ้าหากประเมิณแล้วไม่ไหวจริงๆ… Read More »