Category Archives: บทความ จำนอง ขายฝาก

สัญญา จำนอง คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) ?  จำนอง คือ สัญญากู้เงินชนิดหนึ่ง ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ (เช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งปลูกสร้าเป็นต้น) โดยสัญญา จำนอง นี้จะต้องไปทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เท่านั้นนะครับ  การทำสัญญา จำนอง สัญญา จำนอง ต้องไม่มีการโอนทรัพย์สิน จะเป็นแค่การนำโฉนดที่ดินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกัน  ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้นครับ ในสัญญาจำนอง ต้องระบุชัดเจนว่าทำการกู้เงินเป็นจำนวนเท่าไหร่ และทรัพย์ที่นำมาจำนอง คืออะไร มิเช่นนั้น สัญญาจะไม่สมบูรณ์ กรณีที่ ผู้จำนอง(ผู้ขอกู้เงิน) เกิดผิดสัญญา ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนอง ก็ไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ทันที เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่  ต้องมีกระบวนการฟ้องร้องตามกฎหมาย ให้ศาลบังคับให้ลูกหนี้ นำที่ดินนี้ไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ซึ่งจะเป็นในแบบเดียวกับที่ สถาบันการเงินฟ้องลูกหนี้ครับ อายุความสัญญาจำนอง สัญญาจำนอง ที่จริงแล้วไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้ และหากมีการผิดชำระเท่านั้น ตัวอย่าง เช่น ในสัญญาจะมีการระบุเอาไว้ว่า  นายตู่ ได้รับจำนองที่ดินไว้กับ นางปู กำหนดเวลารับชำระคือ 1 ปี หากไม่ชำระตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยเท่ากับการกู้เงิน (15%… Read More »

จำนองบ้าน กับที่ไหนดี ? ในปัจจุบันนี้มีทางเลือกมากมาย สำหรับท่านที่ต้องการนำบ้านมาจำนอง วันนี้ทางบ้านเฮงๆ จะขอสรุปให้ฟังกันชัดๆ เลยว่าควรนำทรัพย์ของท่านมา จำนองกับใครดี เริ่มจาก… จำนองบ้านกับธนาคาร อันนี้คือทางเลือกที่บ้านเฮงๆ แนะนำที่สุด เพราะ ข้อดี คือ เรทดอกเบี้ยถูกที่สุด และได้วงเงินที่ค่อนข้างสูง แต่ก็มีข้อจำกัดที่ว่าไม่ใช่ทุกคนที่จะสามารถยื่นขอกู้ได้ โดยต้องมีเงื่อนไข คร่าวๆ ดังนี้ ต้องไม่รีบใช้เงินด่วน เพราะกว่าจะขออนุมัติเสร็จใช้เวลามากกว่า 2 สัปดาห์++ หลังยื่นเอกสาร ต้องมีประวัติทางการเงินที่ดี เช่น เครดิตบูโรไม่ติดแบลคลิส, มี Statement ทีดี มีรายได้ตามเกณท์วงเงินที่ขอกู้ ส่วนใหญ่จะมีเก็บค่าธรรมเนียมในการประเมิณทรัพย์ อาจจะต้องซื้อผลิตภัณท์อื่นๆของธนาคาร เช่น ประกัน เพื่อให้ได้โปรโมชั่นที่ดีกว่า จำนองบ้าน กับบริษัทลิสซิ่ง หรือเป็นที่รู้จักกันในชื่อ สินเชื่อบ้านแลกเงิน ข้อดีคือ มีหลายเจ้า และมีสาขามากมายใกล้บ้านท่าน อนุมัติเงินไว มีทุนทรัพย์สูง พร้อมรับทุกเคสที่ติดต่อเข้ามา แต่จะมีดอกเบี้ยสูงกว่าจำนองกับธนาคาร และทางบ้านเฮงๆ แนะนำว่าต้องคุยเงื่อนไขเพิ่มเติมให้เข้าใจอย่างละเอียด ก่อนวันไปทำสัญญา เช่น ค่าธรรมเนียมในการทำสัญญา สูงเกินกว่าที่ท่านจะรับได้หรือไม่ หากผิดนัดชำระ ต้องเสียค่าปรับ หรือค่าติดตามเป็นเงินเท่าใด หากต้องมีการต่อสัญญาเพิ่มออกไป… Read More »

สัญญา ขายฝาก คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) ? การทำสัญญา ขายฝาก คือ การทำสัญญาเพื่อกู้เงินซึ่งเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลาย ในประเทศไทย เพราะผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว  นายทุนที่รับทำมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ และจะไม่ดู Statement ไม่เชคแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้  โดยรายละเอียดของสัญญาแบ่งได้เป็น ข้อๆ ดังนี้ การทำสัญญา ขายฝาก คือ การทำสัญญากู้เงิน ที่ลูกหนี้จะทำการขายบ้านให้กับเจ้าหนี้ แต่มีข้อตกลงกันเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อบ้านคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ ตัวอย่างเช่น “นายตู่ นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำ สัญญา ขายฝาก กับ นางปู โดยทำสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี”  ความหมายคือ นายตู่ ทำการขายบ้านพร้อมที่ดินให้กับ นางปู โดยถ้าภายใน 1 ปีหลังทำสัญญา หากนายตู่ต้องการซื้อบ้านคืน นางปูจะต้องทำการขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น  หากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินนี้จะถึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ นางปู โดยสมบูรณ์ การ ทำสัญญา ขายฝาก สามารถทำสัญญาได้สูงสุด 10 ปี… Read More »

ค่าธรรมเนียมในการจำนอง ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง ที่ต้องจ่ายเวลาที่เรานำหลักทรัพย์ไปทำสัญญาจำนอง ซึ่งเรียกเก็บโดยกรมที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมคำขอ คิดแปลงละ 5 บาท ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน คิด 1% ของวงเงินจำนอง แต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ คิดตามวงเงินจำนอง โดยทุกๆ 2,000 บาทจะต้องเสียค่าอากรแสมป์ 1 บาท(เศษของ 2,000 ก็คิดเป็น 1 บาท) แต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท ตัวอย่าง  นำบ้านมาจดจำนองกับนายทุน บ้านมีราคาประเมิณที่ 2 ล้านบาท นำมาจดจำนองที่วงเงิน 1 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมที่ต้องเสียให้กรมที่ดินคือ ค่าธรรมเนียมคำขอ  = 5 บาท ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน  1% ของวงเงินจำนอง ในที่นี้คือ 1% ของ 1ล้านบาท = 10,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ คิดตามวงเงินจำนอง 1ล้านบาท หารด้วย 2,000 = 500 บาท… Read More »

ค่าปากถุง คือ อะไร ในวงการ จำนอง ขายฝาก มักจะมีค่าธรรมเนียมตัวนึงที่นายทุนเรียกเก็บจากผู้จำนอง หรือผู้ขายฝากนั่นก็คือ “ค่าปากถุง” ซึ่ง ค่าปากถุง นี้หากแปลเป็นทางการหน่อยก็คือ ค่าธรรมเนียมการกู้เงิน  ที่นายทุนเรียกเก็บเพื่อเป็นค่าบริการ  รวมถึงเป็นค่าใช้ในการดำเนินงาน เช่น ค่านายหน้า, ค่าเดินทาง. ค่าน้ำมัน, ค่าประกันความเสี่ยงของเจ้าหนี้ เป็นต้น และไม่ใช่แค่นายทุนทั่วไปเท่านั้นนะครับที่เก็บค่าปากถุง ซึ่งเวลาเรากู้เงินกับสถาบันการเงิน ก็จะมีค่าปากถุงนี้เหมือนกัน แต่จะไม่เรียกว่าค่าปากถุง แต่จะแอบแฝงมาเป็นค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่จะเรียก ซึ่งเรทบางทีอาจจะสูง หรือต่ำกว่าทำกับนายทุนทั่วไปก็ได้ครับ ค่าปากถุงเก็บตอนไหน ? ธรรมเนียมปฏิบัติในการเก็บค่านี้เหมือนกันหมดไม่ว่าจะเป็น เจ้าหนี้, นายทุน หรือสถาบันการเงิน ก็จะทำการหักค่าปากถุงไปจากยอดเงินที่กู้ และผู้กู้เงินถึงจะนำส่วนที่เหลือไปใช้สอยได้ ค่าปากถุงคิดยังไง ? เงินปากถุงนั้นจริงๆแล้วจะเรียกเก็บ หรือไม่เรียกเก็บก็ได้ ไม่ตายตัว ทั้งนายทุนทั่วไป และสถาบันการเงินจะประเมิณมูลค่าของค่าปากถุงจากความเสี่ยงในการปล่อยกู้ ความคล่องตัวของสินทรัพย์ และกำลังจ่ายของลูกหนี้ โดยทาง บ้านเฮงๆ.com จะคิดเรทอยู่ที่ประมาณ 0-6% ด้วยกัน ซึ่งบางสถาบันการเงินมีการเรียกเก็บมากกว่านี้ถึง 5-10% เลยทีเดียว สรุป จากประสบการณ์ในวงการนี้นะครับ เงินค่าปากถุงนั้น มีทั้งเก็บ และไม่เก็บ แต่ส่วนมากแล้วจะมีเก็บนะครับ… Read More »

จำนอง ขายฝาก ต่างกันอย่างไร ในหัวข้อข้อนี้ เราจะมาเปรียบเทียบกันดูแบบชัดๆเลยว่า การทำสัญญา จำนอง ขายฝาก ต่างกันอย่างไร แต่สำหรับท่านที่ยัง ไม่รู้จักว่าสัญญา จำนอง ขายฝาก คืออะไร แนะนำให้อ่านบทความสั้นๆ เข้าใจง่าย ได้ตามลิงค์นี้เลยครับ จำนอง คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) , ขายฝาก คือ อะไร (แบบเข้าใจง่าย) จุดมุ่งหมายในการทำสัญญา ทั้งสัญญา จำนอง และขายฝาก เป็นสัญญาที่นิยมใช้ในการกู้เงิน ระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ โดยมี อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักประกัน สัญญา จำนอง ขายฝาก สัญญาจำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ สัญญาขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ สถานที่ทำสัญญา ทั้งสัญญา จำนอง และขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น ระยะ เวลาในการทำสัญญา สัญญาจำนอง : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกัน สัญญาขายฝาก : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน… Read More »

การขายฝาก มีข้อดี ข้อเสีย อย่างไร? สำหรับใครที่กำลังจะติดต่อนายทุนเพื่อทำสัญญาขายฝาก แต่ยังไม่มีประสบการณ์ ว่ามี ข้อดี ข้อเสีย อย่างไร ผมอยากให้ลองสละเวลาอ่านดูสักนิดนะครับ หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับท่านที่กำลังสนใจอยู่ สำหรับใครที่งงๆอยู่ว่า เอ๊ะ! การขายฝาก มันทำยังไง คืออะไร แนะนำอ่านที่ Link นี้ได้ก่อนครับ… การขายฝาก คือ ข้อดีของสัญญา ขายฝาก ทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น คุ้มครองตามกฏหมาย ไม่ใช่เงินกู้นอกระบบ ได้วงเงินดี (40-70%) กว่าการทำจำนอง (น้อยกว่า 30% และโดยปกติถ้าสินทรัพย์ ไม่สวยจริงก็จะหาคนรับทำยาก) อนุมัติได้เร็ว กว่ากู้แบงค์มาก นายทุนจะตัดสินใจได้ทันที หลังจากไปดูสถานที่ ไม่ต้องมีการเชคแบลคลิส, เครดิต, Statement แต่อย่างใด ทำสัญญา และต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามกฏหมายได้นานถึง 10 ปี ข้อเสียของสัญญา ขายฝาก เมื่่อทียบกับ สัญญาจำนอง แล้ว สัญญาขายฝาก มีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า โดยได้แก่ ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 (จากราคาประเมิณ) , ภาษีเงินได้หัก… Read More »

ทำไงดี? ขายฝาก ครบสัญญาแล้ว แต่ยังไม่พร้อม ไถ่ถอน เมื่อผู้ขายฝากได้ทำสัญญา ขายฝาก ไปแล้ว เมื่อครบสัญญาตามที่ตกลงกัน แต่ยังไม่พร้อมที่จะไถ่ถอน และก็ไม่อยากให้ทรัพย์ที่ทำไว้ถูกยืดเช่นกัน ผมมีทางเลือก ทางแก้ไขมาแนะนำดังนี้ครับ ในกรณีที่ผู้ขายฝากยังพอมีกำลังสำหรับจ่ายดอกเบี้ย ให้ติดต่อผู้รับซื้อฝาก เพื่อเจรจาขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไป ซึ่งตรงนี้การหานายทุนที่ไว้ใจได้ ไม่หน้าเลือด เป็นสิ่งที่สำคัญมากครับ เพราะถ้าเจอคนไม่ดีเนี่ย ถึงเวลาหมดสัญญาทางนายทุนอาจจะไม่ช่วยเหลือท่านโดยการต่อสัญญาให้นะครับ ในกรณีที่ผู้ขายฝาก ประเมิณว่าจะไม่มีเงินมาจ่ายดอกเบี้ย ถ้าเกิดต่อสัญญาออกไป อาจจะมีการเจรจากับ นายทุนเพื่อขอวงเงินกู้เพิ่ม และนำเงินที่ได้นั้นมาจ่ายดอกเบี้ย สำหรับการต่อสัญญาเพิ่ม แต่! ทางนี้มีข้อเสียนะครับ เพราะเมื่อขอกู้เพิ่ม หมายความว่า วงเงินไถ่ถอนเนี่ยก็จะเพิ่มตาม ทำให้ยากต่อการไถ่ถอนเข้าไปอีก ถ้าผู้ขายฝาก ไม่ชอบทางออกในข้อที่สอง หรือทางนายทุนปฏิเสธที่จะเพิ่มวงเงินกู้ให้ เราอาจจะหานายทุนคนใหม่ ที่ให้วงเงินขายฝากมากกว่า และนำเงินที่ได้มาจ่ายหนี้ให้นายทุนคนเดิม หรือศัพท์ในวงการที่ดินจะเรียกว่าเป็นการ “เปลี่ยนมือ” แต่ข้อเสียที่ตามมาก็คือ ต้องเสียเวลาไปทำที่กรมที่ดิน และจะต้องมีการเสียค่าธรรมเนียมการทำสัญญาให้กรมที่ดินอีกครั้ง และข้อจำกัดอีกอย่างของการใช้วิธีนี้คือ ถ้าวงเงินที่จะเปลี่ยนมือนั้น ใกล้เคียงกับราคาที่ประเมิณมากๆนั้น ก็อาจจะหานายทุนที่รับช่วงต่อยากหน่อยครับ ทางเลือกต่อมา ควรจะทำเมื่อเราพิจารณาแล้วว่าจะ ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้แล้วแน่ๆ นั้นก็คือการ นำทรัพย์ที่ทำนั้นไป ขายก่อนที่จะหมดสัญญา ให้ได้ราคามากกว่าที่กู้ยืมไป อาจจะดูเป็นการทำร้ายจิตใจหน่อยนะครับ ที่ต้องเสียทรัพย์สินที่ตนรักไป แต่ถ้าหากประเมิณแล้วไม่ไหวจริงๆ… Read More »